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店面一樓太貴只好「垂直化」 專家：其實二樓提袋率比較高 : 黃金地段往往一店難求，不少商家、投資人開始「垂直思考」。照片為店面示意圖。（攝影／黃威彬） 做生意的有句老話──錢潮就是人潮，因此黃金地段的臨路店面總是待價而沽，不過，有房仲業者發現，隨著房價高漲，不少人開始「垂直發展」，轉為購買二樓以上或地下室的店面。行銷專家指出，普遍而言，一樓店面的來客數確實會高於二樓，但「提袋率」卻剛好相反，「會去二樓的都是目的客，比起一樓走走看看的，對品牌都有比較高的好感度，……所以，最後的關鍵還是在虛實整合。」
根據永慶房屋統計，目前國內店面交易仍以一樓路邊店、街邊店為大宗，不過，由於一樓店面產品通常售價高昂，投入金額相對龐大，導致一些口袋不夠深的投資置產族群難以負擔，因此，不少人興起「垂直發展」發展的想法，開始尋找二樓以上，甚至是地下室的店面做為投資置產標的。
對此，永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出，從近年的實價登錄資料不難發現，自2015年以來，「非一樓」店面的成交占比有逐年攀升的趨勢，2017年1月至2018年8月的交易占比已來到9.6％之多，將近一成。
「如今店家垂直遷移的現象愈來愈多，不是潛入地下室就是往二樓以上垂直發展，店家垂直遷移的現象愈來愈多，……」謝志傑分析，過去投資人購置店面產品多以一樓為首選，但考量消費型態改變、電商崛起，以及大型商場、購物中心林立的狀況下，店面市場已出現變化，開始有「垂直化」的趨勢，「不是潛入地下室就是往二樓以上垂直發展，這才造就了非一樓店面交易占比日益提升的結果。」
針對2017年至2018年8月的非一樓的店面交易，謝志傑指出，主要集中在中正、中山兩區，交易量占比皆為22.2％並列第一，其次是萬華區的13％，被視為台北市蛋黃的大安區則以占比11.1％位居第三。
「過去台北市政府積極推動東西軸線翻轉，以店面市場來看，西區確實有成功翻轉的態勢，人潮匯聚、加上不少觀光客前往朝聖，但那邊一樓店面釋出量少，一店難求，讓非一樓店面交易也日趨熱絡。……西門商圈正好以中華路分屬中正區與萬華區，受惠於西門商圈的蓬勃發展，帶動中正與萬華區非一樓店面的交易量回升，西寧南路、中華路一段、成都路都是熱門路段。」他進一步說明。
至於中山區，謝志傑提到，晴光商圈、條通商圈為主要交易熱區，以晴光商圈來說，小坪數、低總價的非一樓店面產品較受青睞，集中在中山北路三段一帶，靠近捷運民權西路站的店面則以大坪數為主，「條通商圈集合了台日美食、居酒屋、懷石料理、日式燒烤等餐廳，所以非一樓店面交易主要以60到80坪為主。大安區的非一樓店面交易仍然以忠孝敦化商圈為大宗，主要集中於忠孝東路四段、敦化南路一段巷弄內。」
一樓人潮多，二樓提袋率反而高
站在行銷人的角度，十三洋行總經理屠海謙直言，一樓店面的過路客一定比二樓高出許多，這是因為一般消費者的購買行為不外乎要求便利、追求高CP值，因此被展示櫥窗的活動訊息吸引入店在所難免；相較之下，位於二樓的店面便缺乏這類消費者，大多以目的客為主，不過從結果來看，二樓店面的提袋率往往會高於一樓，「會去二樓的都是目的客，比起一樓走走看看的，對品牌都有比較高的好感度。」
針對一樓商家，屠海謙提醒，櫥窗擺設是決勝關鍵之一，務必要在第一時間抓住潛在買方、也就是過路客的眼球，此外，店內裝潢、布置、消費動線都得好好規劃，「還有一點是，用比較大聲一點的音樂吸引人注意。」
至於二樓的商家，他認為客人的「質重於量」，即使先天條件略差，透過大樓外看板吸引路人注意、委託工讀生在附近發放傳單，仍可略為補強，更重要的是，平時戰場不在店內，而是網路，「商家要想辦法累積網路聲量，藉此增加主動上樓的目的客，所以，最後的關鍵還是在虛實整合。」
謝志傑則表示，一樓的店面適合的業種較多，尤其是客戶信賴度較高，或是招牌效應明顯的行業，更仰賴一樓店面的宣傳效果；至於非一樓的店面，由於無法直接看到店面裝潢、宣傳效果較差，適合已累積一定客源，或者較不需要招牌效應的業種，像是餐廳、診所、咖啡廳、書店等等。
當話題回到投資層面，謝志傑建議，若有意購買非一樓的店面，應盡量選擇熱門商圈、人潮多的地段，「畢竟人潮就是錢潮」，同時也挑選獨立出入口且周邊環境較單純的標的，「自用、出租兩相宜，……在設定租金時，最好也能考量到承租方的營業收入，避免因追求高租金收益，導致承租方入不敷出，結果往往是退租、空置，徒增斷租困擾而已。」
「由於消費型態的轉變與昂貴租金的影響，店面由一樓逐漸向上或向下延伸所發展出來的這股……特殊經營風潮，預計還會讓店面『垂直化』的趨勢持續下去。」他說。
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